هر آنچه که باید درباره پیش فروش بدانید

پیش فروش ساختمان

پیش فروش ساختمان یا اپارتمان امروزه یکی از معاملاتی که افراد در هنگام انعقاد آن، دچار نگرانی و اضطراب و واهمه از ضرر و زیان های احتمالی می شوند، معاملات مربوط به املاک است که اتفاقا نگرانی به جایی هم هست به خصوص زمانی که در بازار مسکن اختلال و یا نوساناتی هم پیش بیاید.

به ویژه آن که درهنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما در پیش‌فروش ساختمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله همیشه یکی از دغدغه های افراد در چنین معامله ای بوده است.

 بر مبنای همین نگرانی ها بود که قانون گذار به درستی درسال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش ساختمان ها را تدوین و تصویب نمود.

قرارداد پیش فروش ساختمان و طرفین آن

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات، « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

در قرارداد پیش فروش ساختمان دو طرف قرار دارند: پیش فروشنده و پیش خریدار. افراد زیر می توانند در چهارچوب  قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

۱ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

 

در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

 

در قرارداد پیش فروش ساختمان باید به چه نکاتی توجه شود؟

مشخصات طرفین

مشابه هر قرارداد دیگری باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش ساختمان ثبت شود.  درپیش‌فروش ساختمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر به فروش ملک شده صاحب سند است یا سازنده‌  ملک  این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است.

مشخصات ملک

مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله در این معامله نیز کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

• موقعیت مکانی
• تعداد طبقات و واحدها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
• نوع کاربری
• پارکینگ و انباری
• سیستم سرمایش و گرمایش
• نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
• مصالح به کار رفته
• مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
• زمان تحویل
• خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

 

شرایط  تسویه‌ بهای ساختمان

از آنجایی که در پیش‌فروش ساختمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای ساختمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش ساختمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.

مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

 

موعد تحویل ساختمان

بی‌شک یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش‌فروش ساختمان  باید به درستی مشخص شود، زمان تحویل ساختمان است.

سازندگان ساختمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند.

البته اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده

 

• درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

 

• درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی ن از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

 

• درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

 

متراژ ساختمان

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش ساختمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت ساختمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش ساختمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ متر باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته یا قرارداد را فسخ نمایند.

اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند. در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.  

درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

 

نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. اما پیش از آن برای تنظمی قرارداد می بایست مدارک زیر را داشته باشید :

• سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

 

• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

 

• بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت: پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید.
• چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.